2017年年初開始全國(guó)樓市不斷升溫，從一線城市蔓延二、三四線城市。各地政府也隨之開啟緊縮的調(diào)控政策，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻率、力度也遠(yuǎn)超以往。秦皇島也相繼在4月14日和5月15日兩次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，9月底再次出臺(tái)“加強(qiáng)版”，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

  我們可以先對(duì)2017年秦皇島這三次樓市調(diào)控政策做一個(gè)梳理。

  4月14日： 秦皇島市政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》。

  《意見》主要內(nèi)容如下：

  一、對(duì)以下范圍實(shí)施限購(gòu)政策：海港區(qū)城市建成區(qū)（不含金夢(mèng)海灣商務(wù)旅游度假區(qū)）、北戴河區(qū)、秦皇島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)。

  二、非本市戶籍居民家庭在本市限購(gòu)區(qū)域已擁有1套及以上住房的，暫不得購(gòu)買新建商品住房和二手住房。能夠提供在本市滿六個(gè)月以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶籍居民在購(gòu)房時(shí)視為本市戶籍居民。

  三、暫停受理限購(gòu)對(duì)象在本市申請(qǐng)辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

  這份政策對(duì)部分區(qū)域限購(gòu)，外地居民憑據(jù)相關(guān)證明可在限購(gòu)區(qū)域限購(gòu)一套房，但并未暫停公積金貸款辦理。此次限購(gòu)對(duì)本市戶籍居民購(gòu)房還留有空間。

  5月15日：秦皇島發(fā)布《通知》二次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策

  時(shí)隔剛滿一個(gè)月，秦皇島再發(fā)《通知》，對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)做出加強(qiáng)調(diào)控。具體詳情如下：

  一、對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏彝ァ⒛軌蛱峁┮荒陜?nèi)連續(xù)12個(gè)月本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在全市范圍?nèi)向其售房。補(bǔ)繳的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)不得作為購(gòu)房有效憑證。

  二、根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)河北省市場(chǎng)利率定價(jià)自律委員會(huì)商定，對(duì)差別化住房信貸政策做以下要求：對(duì)首次購(gòu)買住房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于30%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付比例不低于40%；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

  三、在城市無(wú)房且無(wú)住房公積金貸款記錄的繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房的，最低首付比例不低于30%；已有1套住房或有貸款記錄（含商業(yè)銀行貸款記錄）的繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購(gòu)買普通自住房的，最低首付比例不低于60%；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不得向其發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

  可以看出，“升級(jí)版”限購(gòu)政策較上一次調(diào)控，力度和限購(gòu)對(duì)象都進(jìn)一步加強(qiáng)，“限購(gòu)”、“限貸”，同時(shí)還提高了最低首付比例，暫停公積金貸款。外地人限購(gòu)而且補(bǔ)繳社保和納稅證明不作為購(gòu)房憑證，進(jìn)一步將外地炒房客驅(qū)離秦皇島樓市。這一系列舉措，恰恰和5月4日河北省政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》內(nèi)容相吻合。

  9月30日：海港區(qū)房管局公布《落實(shí)市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求的通知》

  十一黃金周前夕，海港區(qū)房管局下發(fā)通知，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。具體如下：

  一 、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)時(shí)間節(jié)點(diǎn)

  自2017年5月16日(含) 起在秦皇島市執(zhí)行住房限購(gòu)政策。對(duì)能提供2017年5月15日前簽訂的買賣合同、定金支付憑證、(含)發(fā)票、收據(jù)等證明資料的，均視為政策公布實(shí)施前事實(shí)銷售，按《通知》印發(fā)前政策執(zhí)行(9月30日起過渡期取消)。

  二、嚴(yán)格審核購(gòu)房資格

  購(gòu)買新建商品房的購(gòu)房人資格由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審核，購(gòu)房人需提供戶 口本、身份證，并填寫承書，非本地戶籍家庭還需提供納稅證明(含各類納稅證明) 或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，開發(fā)企業(yè)審核通過后，辦理購(gòu)房手續(xù)并留存相關(guān)資料。

  半年內(nèi)，秦皇島三次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)反應(yīng)如何？對(duì)購(gòu)房者有哪些切實(shí)的影響？房?jī)r(jià)到底怎么樣？我們可以從一系列數(shù)據(jù)來(lái)解讀。

  據(jù)樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年1月1日，秦皇島在售樓盤103個(gè)，整體均價(jià)約9793元/平，其中普通住宅71個(gè)，均價(jià)約8278元/平；海景樓盤項(xiàng)目21個(gè)，均價(jià)約14343元/平；商業(yè)樓盤項(xiàng)目10個(gè)，均價(jià)約11980元/平。普通住宅類：海港區(qū)均價(jià)約11124/平，開發(fā)區(qū)均價(jià)約10320元/平（包含別墅價(jià)格），山海關(guān)區(qū)均價(jià)約6579元/平，北戴河區(qū)均價(jià)約12686元/平，北戴河新區(qū)海景均價(jià)約11480元/平。

  秦皇島主城區(qū)住宅成交價(jià)則從2016年起，一直呈上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)微博號(hào)為秦皇島房產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，秦皇島主城區(qū)12月商品住房成交均價(jià)7372元/平米，環(huán)比下降0.65%，同比上漲13.12%,環(huán)比兩個(gè)月連續(xù)下跌。2017年度秦皇島主城區(qū)商品住宅成交價(jià)均價(jià)7064.46元/平米，同比2016年度上漲14.93%。

  商品住房成交價(jià)格。圖片源自微博號(hào)秦皇島房產(chǎn)

商品住宅上市面積。數(shù)據(jù)截止到11月。圖片源自微博號(hào)秦皇島房產(chǎn)

商品住宅成交面積。數(shù)據(jù)截止至11月。圖片源自微博號(hào)秦皇島房產(chǎn)

  而據(jù)樂居數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，秦皇島目前在售樓盤整體均價(jià)約9793元/平，其中普通住宅71個(gè)，均價(jià)約8278元/平。一般定義上，秦皇島主城區(qū)包括海港區(qū)和開發(fā)區(qū)。而這兩個(gè)行政區(qū)域恰恰也是房企項(xiàng)目最為集中的地方，截至目前主城區(qū)在售樓盤45個(gè)。我們可以分別看下這兩個(gè)行政區(qū)平均住宅成交價(jià)。

海港區(qū)價(jià)格表

開發(fā)區(qū)價(jià)格表

  這兩組數(shù)據(jù)清晰地表明，秦皇島主城區(qū)住宅均價(jià)自1月份起，呈上漲態(tài)勢(shì)，截止到12月份，均價(jià)都已超1萬(wàn)元大關(guān)。

  高房?jī)r(jià)并沒有“擊退”購(gòu)房者的熱情。2017年秦皇島多家房企開盤，出現(xiàn)了“當(dāng)天開盤即售 罄”的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的背后是本地較大數(shù)量購(gòu)房者和房源相對(duì)較少之間的矛盾。秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年和2016年間幾乎一直在去庫(kù)存，市住房保障和房產(chǎn)管理局也出臺(tái)了一系列政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，效果顯著。目前主城區(qū)在售樓盤大部分都是期房，且交房日期都在2019年以后。

  所以，即便房?jī)r(jià)已破萬(wàn)元關(guān)口，仍有大批剛需購(gòu)房者買房。而部分已經(jīng)有1套住房，改善型住房的購(gòu)房者則持觀望態(tài)度，畢竟高房?jī)r(jià)下，購(gòu)買二套房的支出成本已近百萬(wàn)，普通工薪階層購(gòu)房成本相對(duì)提高了很多。

  2017年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2018年全年的經(jīng)濟(jì)工作劃出重點(diǎn)，提出要“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。”住建部也多次表示，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

  2018年整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局究竟如何，我們拭目以待。